Análise real · publicada em 2026-07-30São Roque / SP
Gleba Real Analisada — Gleba: Estado de SP
Leitura de TRIAGEM sob os dados e premissas informados — NÃO é veredito de viabilidade nem laudo. Cada luz reflete apenas o que a dimensão reportou. Ausência de achado NÃO significa ausência do problema.
Aproveitamento
área aproveitável de 134845.22 m² após restrições
Ambiental
restrição dura: MINERACAO, RESERVA_LEGAL, RESERVA_LEGAL, RESERVA_LEGAL, MATA_ATLANTICA, declividade ≥30% vedada (Lei 6.766)
Jurídico
risco dominial alto reportado
Financeiro-econômico
indicador em atenção (margem/exposição) sob as premissas
Localização
contexto socioeconômico (informativo, §1-A)
Análise ambiental no mapa
Camadas:Mineração (ANM)Reserva Legal (CAR)Domínio Mata Atlântica (Lei 11.428)Malha fundiária (SIGEF/SNCI)Verde a verificarDeclividade ≥30% (vedada)Declividade (faixas)
Mineração (ANM), Reserva Legal (CAR), domínio da Mata Atlântica, verde a verificar e declividade — as mesmas camadas, com as mesmas cores, que o usuário vê dentro da plataforma.
A gleba e o estudo urbanístico
Camadas:Áreas verdesSistema de lazer / clubeSistema viário (malha)
Quadro de áreas
Vendável (lotes)73.913,94 m²54,2%
Arruamento25.370,10 m²18,6%
Sistema de lazer16.822,58 m²12,3%
Área verde de reserva15.343,57 m²11,3%
Sobra geométrica1.429,34 m²1,1%
Lâmina d'água4.027,34 m²3,0%
Análise jurídica dos documentos
0
itens que podem ser críticos
0
itens de impacto moderado
1
itens sem impacto no loteamento
3 documento(s) analisados. Os detalhes de cada achado — e a citação do ato que o sustenta — aparecem na análise completa, dentro da plataforma. Aqui, por respeito aos dados do proprietário, só as contagens.
Aproveitamento
favorável
Área aproveitável (teto físico)parcelamento URBANO (Lei 6.766/79) — modalidade: loteamento aberto134845.22 m² (72.07% da gleba)
Restrições descontadas (união)base = área total − união(cobertura vegetal, Declividade ≥30% (Lei 6.766)); vias e doação NÃO descontadas — projeto urbanístico + diretriz municipal52253.23 m² (27.93%)
Nº de lotes (teto físico)lote mínimo 200 m² — declarado pelo usuário (pendente extração da LUOS — Fase 1.8)674
Ambiental
restrição
MINERACAOSIGMINE/ANM — processos minerários — 2026-07-30Processo minerário ANM 820832/1997 — CONCESSÃO DE LAVRA — 95628.09 m²
RESERVA_LEGALSICAR/CAR — Reserva Legal — 2026-07-30Reserva Legal averbada no CAR incide sobre a gleba (imóvel SP-3550605-650FB83FAA0A4912B53BCCA116A15CAC) — área de uso restrito (Lei 12.651/2012), não loteável; conferir averbação e possibilidade de cômputo na área verde. — 13115.92 m²
RESERVA_LEGALSICAR/CAR — Reserva Legal — 2026-07-30Reserva Legal averbada no CAR incide sobre a gleba (imóvel SP-3550605-0040A2637B3846A1B2E8DB5D8265B499) — área de uso restrito (Lei 12.651/2012), não loteável; conferir averbação e possibilidade de cômputo na área verde. — 228.43 m²
RESERVA_LEGALSICAR/CAR — Reserva Legal — 2026-07-30Reserva Legal averbada no CAR incide sobre a gleba (imóvel SP-3550605-C62510FFE310442EAA13897CAF8D6B92) — área de uso restrito (Lei 12.651/2012), não loteável; conferir averbação e possibilidade de cômputo na área verde. — 4856.71 m²
MATA_ATLANTICAIBGE — domínio Mata Atlântica (Lei 11.428) — 2026-07-30Gleba no domínio da Mata Atlântica (Lei 11.428/2006) — supressão de vegetação nativa exige compensação e anuência específica (órgão estadual/IBAMA). — 187098.45 m²
Cobertura vegetalESA WorldCover 10m (2021, COG)49723.59 m² (26.58%)
Verde — restrição dura × a verificarverde ESA WorldCover 10m (2021, COG) × APP/UC (ANA/ICMBio, 2026-07-30); CRS AEQD localdura 0 m² · a verificar 49723.59 m²
Declividade médiaCopernicus GLO-30 Public (AWS Open Data) — DSM 30 m20.73%
Declividade ≥30% (vedação)Lei 6.766/79 art. 3º §ún III10800 m² (0.0571%)
Financeiro-econômico
atenção
VGV nominalPremissas declaradas/defaults rotulados desta análise · lotes do cenário diretriz (com doação/lote legal)R$ 37.400.000,00
Receita financeiraR$ 12.789.696,79
VGV geral (nominal + juros)R$ 50.189.696,79
Resultado nominalR$ 21.752.873,10
Exposição máxima de caixamês 6-R$ 9.056.605,89
VPLMoeda constante: fluxo da Financeira interpretado em R$ de hoje (recebíveis IPCA); desconto e TIR em termos REAIS. IPCA não projetado (cancela).R$ 30.975.691,39
TIR (a.a.)-100,00% a.a.
Payback (simples / descontado)mês 34 / mês 35
Localização
informativa
População (2022)IBGE Censo 2022/201079.484 · 258,98 hab/km² · cresc. 0,07%
PIB per capitaIBGE — PIB dos Municípios 2023R$ 57.024,90 (vs UF 74%)
Estoque de domicílios (NÃO é o déficit)IBGE Censo 202228.469
Faixa etáriaIBGE Censo 20220-14 18,3%; 15-29 19,5%; 30-59 43,3%; 60+ 18,9%
Análise REAL feita na plataforma e publicada como exemplo pelo operador, com os detalhes dos documentos jurídicos suprimidos (apenas contagens por severidade).
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