Para quem vive de originar áreas
Triar 10 glebas no tempo de 1 estudo tradicional
A pré-análise que corta do seu funil a gleba que morre na diligência, antes de você pagar o estudo caro por ela.
Grátis: 1 gleba por mês, com até 5 análises.
154
lotes no estudo real ao lado, com a malha viária 100% conectada
4
dimensões numa régua só: ambiental, jurídica, urbanística, financeira
5.570
municípios cobertos pela base federal desde a primeira análise
100%
dos números com fonte legal, perfil e data de referência ao lado
Capítulo 01
A cena que você conhece
Cenário ilustrativo.
O corretor liga na segunda-feira com “a área perfeita”. Na terça você dirige duas horas para ver mato e promessa. Na semana seguinte, paga um estudo para descobrir o que a gleba tem de verdade.
O estudo chega depois de um mês. A mancha de vegetação come o acesso, a declividade derruba um terço dos lotes, e a conta que fechava bonita no guardanapo não fecha no papel. O dinheiro do estudo foi, o mês foi, e o funil continua vazio.
Enquanto isso, a área boa daquele mês foi para o concorrente que respondeu em três dias. A diferença foi a velocidade de dizer sim.
Quem origina área vive esse ciclo: pagar caro para descartar, demorar para aprovar, e perder a boa por causa das ruins. O problema nunca foi o seu faro. É o custo e a lentidão de cada verificação.
Capítulo 02
O custo de continuar assim
Faça a conta do seu último ano: quantas áreas chegaram, quantas mereciam estudo, quantas morreram depois do estudo pago. Cada gleba descartada por método caro consumiu dinheiro de diligência e semanas de calendário que não voltam.
A conta invisível do ano
- ✕Estudos pagos por glebas que morreram na primeira restrição
- ✕Semanas de espera em cada resposta que o corretor precisava em dias
- ✕A área boa do trimestre, levada por quem respondeu antes
- ✕Horas sênior da equipe queimadas descartando mico
O custo maior está no que você deixou de fazer nesse tempo: o estoque de lotes que não se formou, a parceria que esfriou na espera. Em originação, o funil parado cobra juros de oportunidade todo mês.
Capítulo 03
A virada: Análise com Proveniência
A voaz.app roda a pré-análise da gleba em minutos a partir do KMZ, sobre um princípio que batizamos de Análise com Proveniência: todo número sai com a origem impressa ao lado, a lei que incide, o perfil de jurisdição aplicado e a data de referência.
52.253,23 m²
Mata/APP preservada (não-edificável) · 27,9% da gleba bruta
Fonte: Lei 11.428/2006 (Mata Atlântica) · Lei 12.651/2012 (Código Florestal) · perfil São Roque/SP · data de referência da análise
Número real do estudo de São Roque. É assim que cada valor sai do relatório.
O motor cruza camadas oficiais (APP, vegetação e Mata Atlântica, declividade por faixas, hidrografia, unidades de conservação, entre outras) e aplica a regra legal por código: o traçado proposto se recusa a desenhar via sobre mata declarada (Lei 11.428/2006) e distingue onde a declividade veda o lote da onde a via segue possível (Lei 6.766, art. 3º). O quadro de áreas fecha em 100%.
O método antigo entrega opinião em formato de relatório: cada urbanista com uma régua, cada estudo num padrão, sem fonte ao lado do número. Aqui a régua é fixa e declarada: mesma entrada, mesma saída, para toda gleba do funil. Quando falta o perfil do seu município, a análise avisa e mostra a cobertura usada, em vez de fingir completude.
Capítulo 04
O caminho inteiro, tela a tela
Tudo abaixo é a plataforma de verdade rodando sobre uma gleba real de São Roque · SP: prints da interface e desenhos gerados pelo motor. Nada foi montado à mão.
1
A visão geral sai em segundos
O KMZ vira painel: área total e aproveitável medidas por cálculo geodésico, contagem de lotes possível pela diretriz da zona e as restrições críticas já na primeira tela. O mapa liga e desliga as camadas oficiais sobre a foto de satélite.
2
Ambiental multicamada, com fonte em cada alerta
Cada camada oficial é cruzada com a gleba por interseção espacial e vira alerta com a área atingida, a fonte e a data de referência. No exemplo real: concessão de lavra da ANM com número de processo, três Reservas Legais averbadas no CAR e o domínio da Mata Atlântica (Lei 11.428/2006).
- APP e hidrografia
- Massas d'água
- Vegetação e Mata Atlântica
- Unidades de conservação
- Reserva Legal (CAR)
- Mineração (ANM)
- Terras indígenas
- Territórios quilombolas
- Assentamentos (INCRA)
- Linhas de transmissão (ANEEL)
- Dutovias
- Cavernas (CECAV)
- Mananciais
- Áreas úmidas
- Malha fundiária (SIGEF/SNCI)
- Patrimônio cultural (IPHAN)
- Áreas contaminadas (CETESB)
3
Declividade por faixas, com a vedação legal
O relevo sai do modelo digital de elevação em oito faixas, com a vedação legal de ≥30% (Lei 6.766/79) descontada da área aproveitável e uma leitura de mobilidade urbana por faixa. No exemplo, relevo forte ondulado com 20,73% de média: exatamente o tipo de terreno onde errar a conta custa caro.
4
Área verde, bioma e severidade
A cobertura vegetal é medida por satélite e descontada do aproveitável, separando a restrição dura (APP/UC) do verde a verificar, com o potencial desbloqueável mediante laudo de engenheiro ambiental. O bioma entra com fonte IBGE, e a área líquida canônica é a mesma nas abas de Aproveitamento e Urbanismo.
5
O pré-projeto urbanístico completo
O motor desenha o estudo de massa respeitando a lei: vias que contornam a mata, cul-de-sacs onde a diretriz exige, pórtico, lago e quadro de áreas fechando em 100%. Você controla as variações: tipo de loteamento, público-alvo, lote-alvo dentro da faixa legal da zona e o objetivo Rendimento ou Paisagem.
- Arruamento em malha conexa
- Áreas verdes e doação
- Sistema de lazer e clube
- Institucional
- Heatmap por quintis
- Score de valor por lote
- VGV posicional
- Testada e área média
6
Jurídico: matrículas lidas e riscos nomeados
A pré-análise documental lê matrícula e certidões, lista ônus e averbações com a referência ao ato e à página, soma as áreas das matrículas e compara com o KMZ apontando divergência. Nada entra na síntese sem a sua confirmação: é pré-análise com gate humano, não parecer de advogado.
- Ônus e gravames com o ato
- Averbações
- Divergência de área × KMZ
- Checklist de documentos
- Semáforo de risco
- O que verificar com advogado
7
Financeira: do VGV ao fluxo, em seis passos
Um guiado de seis perguntas monta o fluxo do empreendimento: VGV com venda financiada, margem, exposição máxima de caixa, VPL, TIR e payback sob as premissas que você declara, além da divisão incorporador × terrenista para a conversa de parceria. O semáforo lê o resultado sob as suas premissas: pré-análise, não veredito.
- VGV nominal + juros
- Margem
- Exposição máxima de caixa
- VPL e TIR
- Payback simples e descontado
- Divisão da parceria
O que muda na sua operação
- ✓Triar uma gleba em minutos, no lugar de semanas de espera por relatório
- ✓Responder ao corretor com números ainda na mesma reunião
- ✓Concentrar o orçamento de diligência nas 2 ou 3 áreas que passaram
- ✓Descobrir o passivo ambiental antes do sinal, quando ainda vira desconto
- ✓Comparar todas as glebas do funil com a mesma régua, sempre
- ✓Rodar até 600 análises por ano sem fila de fornecedor
- ✓Testar a mesma gleba em dois objetivos: Rendimento (mais lotes) ou Paisagem (desenho premium)
- ✓Chegar ao investidor com quadro de áreas, VGV e fontes em vez de conversa
A prova é o produto
Não vamos pedir que você acredite em depoimento. Crie a conta gratuita, suba uma gleba que você conhece bem e compare o resultado com o que a realidade mostrou.
A análise que erra por esconder, você descarta. A análise que mostra a fonte de cada número, você audita.
Planos
Cada rodada de dimensão conta como 1 análise. Regenerar o urbanismo da mesma gleba consome 1 análise.
Gratuito
R$ 0,00
- 1 gleba por mês (fixa no mês)
- Até 5 análises, somando as dimensões
- Todas as dimensões: ambiental, jurídica, urbanística, financeira
- Proveniência em todo número
Assinatura anual
Fale com a gente
- 200 áreas por ano
- 600 análises por ano (cerca de 12 glebas completas por mês)
- Todas as dimensões, com proveniência
- Feita para o funil de originação girar sem fila
As objeções, de frente
“Análise de escritório não substitui quem conhece a região.”+
Conhecimento de região é amostra: cobre as glebas de uma carreira num raio conhecido. A regra escrita cobre todas, nos 5.570 municípios. O seu faro continua na mesa; a análise entra com a parte que memória nenhuma cobre. Você já usa instrumento em tudo que é grande (topografia, sondagem, certidão); a triagem só aplica o mesmo critério à porta de entrada.
“A prefeitura é quem decide.”+
Exatamente, e o relatório declara isso em cada página (art. 6º, Lei 6.766/79). O estudo vale antes do protocolo: corta as rodadas de exigência que nascem de erro evitável, como doação abaixo do mínimo da zona e via sobre faixa não edificável. Cada rodada evitada são meses que você não perde na fila.
“Já tenho engenheiro e topógrafo de confiança.”+
O laboratório não substitui o médico; faz a consulta render. A voaz.app entrega à sua equipe as glebas pré-qualificadas com mapa e fontes, e a hora sênior deles rende no que exige julgamento. O que você economiza descartando mico por método caro paga a triagem do ano.
“Se a análise errar, quem paga sou eu.”+
Por isso todo número mostra a fonte antes de qualquer real sair do bolso, e o relatório declara o que cobriu e o que falta verificar. Entre uma análise auditável com limites declarados e uma opinião que não se deixa auditar, o risco cai na primeira. E o teste custa zero.
“Está caro para o quanto eu usaria.”+
O custo que importa é o custo por decisão, e cada decisão de gleba movimenta milhões. Usar pouco custa R$ 0,00: o plano gratuito dá 1 gleba por mês com até 5 análises. Com 200 áreas e 600 análises por ano, a assinatura tria um funil inteiro: contando as 4 dimensões por gleba, dá para fechar mais de 12 áreas completas por mês.
Risco reverso
O plano gratuito é permanente: 1 gleba por mês, até 5 análises, todas as dimensões, com proveniência. Você valida o método na sua área real, no seu ritmo, e assina quando o funil pedir mais. A decisão de pagar chega depois da prova.
Perguntas operacionais
O que conta como 1 análise?
Cada rodada de uma dimensão: uma análise ambiental, uma jurídica, uma financeira ou uma geração de urbanismo. No plano gratuito são até 5 por mês, todas na mesma gleba; a gleba escolhida fica fixa até o mês virar.
O que eu preciso ter?
O KMZ da gleba (o contorno do Google Earth). Se tiver o levantamento planialtimétrico das matrículas em DWG, anexe: o traçado passa a seguir a cota real. Sem ele, a plataforma usa o relevo de satélite e avisa.
Funciona em qualquer município?
Sim. Onde o perfil municipal ainda não foi confirmado, a análise roda no piso federal/estadual e declara a cobertura usada.
Quanto tempo leva?
Minutos por gleba, na tela, sem fila.
O que a análise não faz?
Não aprova parcelamento, não mede oficialmente, não emite laudo nem parecer. O relatório aponta o que verificar com advogado, agrimensor, ambiental e urbanista.
Posso regenerar o urbanismo?
Sim, inclusive trocando o objetivo (Rendimento ou Paisagem) para comparar teses na mesma gleba. Cada regeneração consome 1 análise.
O próximo KMZ que chegar já pode ser decidido em 1 dia
Crie a conta gratuita agora e rode a primeira gleba hoje. Se quiser ver o fluxo com um especialista antes, agende a demonstração online.
Triar 10 glebas no tempo de 1 estudo tradicional.