Um estudo de viabilidade chega em PDF, com número de lotes, VGV estimado e percentual de área verde já calculado. Nenhuma nota de rodapé indica de onde veio cada valor. É o formato mais comum de estudo de gleba e também o mais frágil, porque número sem proveniência é opinião formatada como planilha.
De onde veio cada número
O primeiro teste é simples: pedir a origem de cada valor que aparece no estudo. Se o documento afirma lote mínimo de 125 m² com frente de 5 metros, essa regra está na Lei 6.766/1979, art. 4º, inciso II, e vale como piso federal, salvo exigência maior de lei estadual ou municipal. Se o estudo apresenta um percentual fixo de doação de área pública, é preciso desconfiar: a Lei 6.766/1979, no art. 4º, inciso I, estabelece que a área destinada a sistema viário, equipamentos urbanos e espaços livres é proporcional à densidade de ocupação prevista no plano diretor. A lógica proporcional é federal, o percentual concreto vem da lei municipal. Um estudo sério declara essa dependência em vez de inventar um número redondo.
O mesmo vale para diretrizes de traçado. A Lei 6.766/1979, art. 6º, prevê que o interessado solicita à prefeitura as diretrizes de uso do solo, sistema viário e áreas para equipamentos antes de elaborar o projeto. Um estudo de pré-viabilidade que apresenta traçado definitivo sem citar esse passo está pulando uma etapa que a própria lei do parcelamento exige.
A cobertura que o estudo confessa
O segundo teste é sobre o que falta, não sobre o que está escrito. Toda gleba tem regras municipais específicas de zoneamento, recuo e índice construtivo, e nem sempre esse documento municipal está disponível ou atualizado na base consultada. Um estudo confiável declara o nível de cobertura da base legal usada: federal, parcial estadual ou completa. Quando falta confirmação de um índice municipal, o correto é aplicar o piso federal e rotular isso no relatório, não fingir que o índice municipal foi consultado quando não foi.
Isso muda a leitura do resultado. Um estudo com cobertura completa e um estudo com cobertura só federal podem indicar números de lotes parecidos, mas o segundo carrega uma reserva que precisa aparecer no papel: falta a diretriz municipal, falta o plano diretor local, falta o índice específico daquele zoneamento.
O mesmo resultado na segunda rodada
O terceiro teste é rodar a mesma gleba duas vezes. Mesma matrícula, mesma declividade informada, mesma área de preservação marcada, e o estudo deveria devolver o mesmo número de lotes e o mesmo VGV estimado nas duas vezes. Se o resultado muda sem que nenhum dado de entrada tenha mudado, o motor por trás do estudo não é determinístico, e isso compromete qualquer decisão baseada nele. Um motor determinístico entrega, junto com o número, a fonte legal usada, o perfil aplicado (federal, estadual ou municipal) e a data de referência daquele cálculo.
Esse detalhe de auditoria separa um estudo técnico de uma estimativa de plantão. A declividade acima de 30% barra o parcelamento urbano pelo art. 3º, parágrafo único, da Lei 6.766/1979, salvo exigências específicas atendidas junto às autoridades competentes. Já a régua de 45 graus do Código Florestal, no art. 4º, inciso V, da Lei 12.651/2012, é regime rural, para encosta classificada como APP. Um estudo que confunde as duas réguas, ou aplica a de regime rural numa gleba urbana, está errando a base legal, e esse erro só aparece quando o resultado é auditável e reproduzível.
O que a triagem não faz
- Não aprova o parcelamento nem emite licença de nenhum tipo
- Não substitui a prefeitura na definição de diretrizes de uso do solo e traçado viário
- Não substitui o trabalho técnico de agrimensor, engenheiro civil ou advogado especializado em uso do solo
- Não decide sobre vegetação de Mata Atlântica: mancha declarada do bioma entra como restrição no traçado, sem hipótese de supressão embutida no estudo
O teste de 5 minutos
- De onde veio este número: qual lei, qual artigo, qual perfil aplicado?
- O estudo declara o que falta confirmar na base municipal, ou finge cobertura completa?
- Rodando a mesma gleba de novo, o resultado se repete com a mesma fonte e a mesma data de referência?
Essas três perguntas cabem numa reunião curta e evitam decisão baseada em planilha bonita sem lastro legal. Gleba com dúvida sobre declividade, sobre APP ou sobre percentual de doação é gleba que precisa de estudo com proveniência clara antes de qualquer negociação de compra ou parceria.
Este conteúdo é uma triagem de pré-viabilidade e não substitui a análise de prefeitura, agrimensor, engenheiro ou advogado, nem aprova parcelamento de solo.